부동산 경매절차 성공사례

경매절차, 유치권, 유치권부존재 확인소송, 유치권 소송 성공사례

 

유치권이란?

타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그  물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권의 변제를 받을 때까지 그  물건 또는 유가증권을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.

 

유치권이 특히 문제되는 것은 부동산 경매절차에서 공사업자가 유치권을 행사하는 경우입니다.

 

가령 A부동산이 경매가 접수되었는데 선순위 근저당권과 세금 등 압류로 인하여 A부동산을 건축한 자나 인테리어 공사를 한 자는 배당신청을 하더라도 배당을 받을 수 없는 경우가 많이 있습니다.

 

이 경우 공사업자는 경매절차에서 유치권신고를 할 수 있습니다. 이 경우 A부동산을 경매로 낙찰 받은 사람은 유치권자를 상대로 인도명령을 받을 수 없고, 명도소송을 진행해야 합니다. 이 명도소송에서 유치권자의 공사대금이 인정될 경우 경낙자는 유치권자에게 공사대금을 지급해야 명도를 받을 수 있습니다. 한편 명도소송은 길게는 1년 정도 시간이 걸리기 때문에 경낙자 입장에서는 소송을 하는 것 보다는 적당한 선에서 유치권자와 합의를 하는 것이 더 경제적인 경우가 많이 있습니다.

 

아래에서는 실제 진행되었던 소송사례를 소개 해 보겠습니다.

 

갑은 을 회사에 전기 공사를 해 주었는데 을 회사는 얼마 후 부도처리 되었고, 을 회사 소유의 공장은 경매가 진행되었다. 공장 경매는 통상 1년정도 시간이 소요되는 바 갑은 을로부터 위 공장을 임차하여 점유하였고, 법원에 유치권신고를 하였다. 위 경매절차는 2년 가까지 진행 되었고, 그 중간에 1순위 근저당권자는 갑을 상대로 유치권부존재 소송을 진행하였으나 이 소송의 판결이 나기 전에 부동산이 경낙되었고, 1순위 근저당권자는 소송을 취하하였다.  그 후 경낙자는 갑에게 공사대금을 줄 테니 명도를 해 달라고 요구하였으나 갑은 더 큰 금액을 요구하였다. 당시 경낙자는 공장을 인수받아 바로 사용해야할 처지였고, 유치권자에게 공사대금만 지급하면 명도를 해 줄 것으로 생각하였으나 유치권자는 이자 비용 등을 추가로 요구 했고, 결국 경낙자는 추가 비용을 지불하고 명도를 받을 수 밖에 없었다.

 

위 사례는 유치권자가 가장 성공적으로 유치권을 행사하여 수익을 취한 사례입니다.

 

위 사례에선 유치권자는 확실한 점유방법을 취득했고, 법원에서 현장검증을 나왔을 때도 철저하게 준비를 해서 재판부에게 확신을 주었기 때문에 소송에서 사실상 승소할 수 있었고, 경낙자와의 협상에서 우위를 점 할 수 있었습니다.

 

 

법무법인 로시스는 위와 같이  유치권자를 대리하여 소송을 진행한 사례도 있지만 경낙자나 채권자를 대리하여 유치권부존재확인 소송, 명도소송, 형사고소 등을 진행하여 성공을 거둔 다수의 경험을 가지고 있습니다.

 

이와 같은 문제로 고민을 하고 계신다면 상담을 받아 보실 것을 권해 드리며 확실한 해답을 제시해 드리도록 하겠습니다.

 

 

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