임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우, 대항력 및 우선변제권 유지방법 - 법무법인로시스

 

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임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사 갈 경우 대항력 및 우선변제권 유지방법

 

 

임대차가 종료된 후 보증금에 대해 우선변제를 받기위해서는 주택의 인도(임차인이 주택을 점유하는 것)와 주민등록 및 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추어야하는데(특히 실무상 대항요건은 ‘경락허가결정 선고시’까지 유지되어야합니다.) 사정상 임차인이 그 사이에 ‘이사’를 가야 할 경우에는 주택의 인도요건(주택의 점유)을 상실하게 되어 대항력 및 우선변제권을 상실하게 된다는 문제가 발생합니다. 이처럼 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사를 갈 경우 대항력 및 우선변제권 유지방법에 어떠한 것이 있는지 살펴보고자 합니다.

 

 

 

위와 같은 문제점을 해결하기 위하여 주택임대차보호법 제3조의3에서 '주택임차권등기명령제도'를 신설하여 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 또는 시·군 법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 위 사례에서 갑은 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통지를 하고(임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 임차인에 대하여 갱신거절 등의 통지를 하지 않는 한, 임차인이 임대차기간 만료 전 1개월까지 갱신거절 등의 통지를 하지 아니하면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다.) 그 기간이 만료되었다면 갑은 임대인 을의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산소재지관할법원(사례의 경우에는 인천지방법원)에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 등기를 경료 하였다면 이사를 하여도 갑이 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다 하겠습니다.

 

유의할 것은 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 아니되고, 그 이전에 반드시 주택임차권등기가 경료된 사실을 확인하여야 할 것입니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법은 민법의 규정(제621조)에 의해 주택임대차등기를 한때에는 위 임차권등기명령에 따른 효력을 준용하므로(주택임대차보호법 제3조의 4 제1항) 민법의 규정에 의해 주택임대차등기를 한 때에는 보증금의 우선변제권을 인정하므로 사안에서 갑은 민법의 규정에 의해 주택임대차등기를 하여도 위 보증금에 대하여 우선변제권이 인정될 것입니다. 

 

 

 

 

 

(1) 주택임대차보호법상 소액임차인의 보호
보증금이 4천만원이하에 해당하고(인천광역시의 경우), 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖추면 이미 그 주택에 다른 담보권이 성립하여 있더라도 일정액의 범위(인천은 1천6백만원)는 그에 우선하여 최우선변제권을 가집니다.

 

(2) 문제점
만일 위 사례에서 갑의 임차권 등기가 마쳐진 후 병이 그 후에 을 소유의 주택을 보증금 2,500만원에 임차하고 대항력(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 경우 병은 갑에 우선하여 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있는지가 문제됩니다.

 

(3) 갑과 병과의 관계
임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 소액임차인은 보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 즉, 위 사례에서 아무리 병이 소액임차인이라도 갑이 임차권등기명령을 한 이상 병은 소액임차인으로서의 우선변제권을 취득하지 못합니다(주택임대차 보호법 제3조의3 제6항). 따라서 갑으로서는 주택임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기가 마쳐지면 소액임차인인 병을 두려워 할 필요가 없습니다.

 

 

 

 

위 사례에서 갑은 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통지를 하고 그 기간이 만료되었다면 갑은 임대인 을의 동의나 협력 없이 단독으로  인천지방법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 등기를 경료 하였다면 이사를 하여도 갑이 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다 하겠습니다. 또한 민법의 규정에 의한 주택임대차등기를 하여도 같은 효과를 볼 수 있을 것입니다.

 

 

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