가장 임차인과의 전쟁 _ 인천변호사

 

가장 임차인과의 전쟁 _ 인천변호사

 

 

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이른 아침 사무실에 출근하여 길 건너 인천지방법원을 바라보면 법원정문 입구에서부터 ‘경매정보지’를 경쟁적으로 나눠주시는 분들의 모습을 가장 먼저 보게 됩니다. 저금리시대인 만큼 은행에 예·적금으로 맡겨봐야 재산증식이 불가능에 가깝고, 주식에 뛰어들자니 심리적으로 불안하여 마지막 재테크의 수단으로 ‘부동산 경매’가 대중화됨에 따른 현상일 것입니다.

 

그런데 막상 호기롭게 부동산 경매에 뛰어들어 권리분석을 시작해보면, 가장 먼저 난관에 봉착하게 되는 부분이 ‘가장 임차인’ 과 관련된 문제일 것입니다. 여기서 ‘가장 임차인’이란 주택임대차보호법에 규정하는 주택임차인의 보호조항을 악용하는 허위의 임차인을 의미합니다.

 

 

 

 

 

 

구체적으로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’고 규정하고 있으며, 동조 제3항에서는 ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’의 규정하고 있습니다.

 

즉, 위 규정에 따라 대항력 있는 임차인은 배당요구를 하지 않았거나 또는 배당요구를 하였더라도 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인(매수인, 이하 ‘경락인’이라고 합니다)에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는데, 가장 임차인은 이러한 점을 노리고 자신이 마치 진정한 임차인인 것처럼 행세를 하고 있는 것입니다. 참고로, 가장 임차인은 대부분 말소되는 기준권리 이전 시점으로 허위의 임대차계약서를 작성하는 수법을 많이 활용합니다. 

 

그런데 아무리 저렴한 가격에 부동산을 경락받았더라도 경락인이 가장 임차인에게 허위의 임대차 계약기간 동안 계약의 해지를 요청할 수 없다거나 또는 계약기간이 종료되어도 막대한 허위의 임차보증금 전액을 인수해야만 한다면 이는 결국 투자 손실로 귀결될 수밖에 없다할 것입니다. 특히, 가장 임차인은 낙찰자에게 이사 비 명목으로도 터무니없는 금원을 요구하기 일쑤이므로 반드시 점검을 하고 넘어가야할 필요가 있습니다.

 

 

이에 가장 임차인으로 의심되는 대표적 상황을 몇 가지 알려드리면 아래와 같습니다.

 

가장 임차인은 형법 제347조 사기, 제327조 강제집행면탈죄, 제315조 경매방해죄 등으로 형사처벌이 가능하오니, 의심이 되는 경우에 법률 전문가와 상의하여 전략적으로 대응하시는 것이 효과적입니다. 만약 가장 임대차 관계를 밝혀내는데 성공한다면, 최소한 허위의 임차보증금 상당의 추가적 투자수익도 예상해볼 수 있기 때문입니다.

 

또한, 부연하여 부동산경매를 대함에 있어 ‘투기’가 아닌 ‘투자’의 관점으로 꼼꼼히 권리분석을 하되, 돌다리도 두드리는 마음으로 현장답사를 나가 주변 입지조건과 시세 등을 파악하신다면 가장 임차인과의 전쟁에서 불의타를 피하고 반드시 승리하실 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 법무법인 로시스 변호사_

 

 

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