저당권 - 저당권 설정 건설부동산변호사 법률상담

 

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저당권

저당권은 채권자가 채무자나 기타 사람에게 점유를 옮기지 않고 채권 담보에 (부동산 등) 관해 일반 채권자를 우선 변제 해 받을 수 있는 약정담보물권입니다.

저당권은 질권과 달라 목적물을 유치하지 않으며 저당권설정자는 수익이 지속적으로 가능하므로, 기업의 담보화에 유용합니다. 또한 저당권은 생산신용을 매개로 하는 기능을 가집니다. 하지만 저당권은 점유를 수반하지 않아 성립되기 위해선 등기가 필요하고, 이에 따른 목적물 즉 부동산에 한하여 범위가 좁습니다. 최근에는 등기 기술이 발전 돼 목적물의 범위가 커졌으며, 각종 재단 및 자동차, 항공기 등에 적용 돼 유용성 발휘를 하고 있습니다.

저당권설정을 계약할 때 저당권은 약정담보물권이기 때문에 당사자들이 저당권 설정을 위해 합의 및 등기를 해야 합니다. 등기는 대항요건이 아닌 성립요건입니다.

저당권의 순위는 한 가지 목적물에 2개 이상의 저당권설정은 설정등기 전과 후에 순위가 매겨지며, 1번 저당 및 2번 저당 등으로 부릅니다.

저당권을 포기하거나 양도할 때, 저당권자는 동일채무자에 관란 다른 채권자를 위해 본인의 저당권의 포기 및 양도가 가능합니다. 이것이 이행되면 우선권이 사라지며 양도할 경우에는 양수인이 저당권자가 됩니다. 또한 저당권의 순위를 후순위자를 위해 포기하거나 양도할 수 있습니다.

저당권자는 저당물을 경매 하여 피담보채권을 우선변제 받을 수 있는 것이 저당권의 실행입니다. 저당물의 소유권을 갖게 된 제3자 취득인도 경매인이 될 수 있으며, 공동저당에 있어 배당제한에 관한 규정이 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

저당권
저당권은 우선변제를 받을 수 있어서 질권과 공통점을 갖지만, 설정자가 지속해서 목적물을 점유한다는 것에서 질권과 차이를 보입니다. 저당권은 당사자 사이 합의 및 등기에 의해 성립되는 것이지만, 토지소유자가 일정한 요건 아래 토지 위에 있는 다른 사람 소유의 건물에 관하여 성립되는 경우도 있습니다. 저당권은 채무자가 변제를 안 할 경우에는 저당권자가 목적물을 절차에 따라 매각이나 환가 해 대금으로부터 다른 채권자에 우선변제 받을 수 있는 것입니다. 하지만 다른 우선변제를 받을 수 있는 사람과 우선순위는, 1) 다른 저당권자와 등기 선후에 따르고, 2) 유치권자는 우선변제권이 없어 이론적으로 저당권자와 순위 문제가 발생하지 않지만 누구든 목적물을 인도 받기 위해 유치권자에게 변제해야 하므로 저당권자가 후순위가 되는 것입니다. 3) <주택임대차보호법>에 따라 주택임차인 및 주택전세임차인은 범위 내에서 우선 특권이 되는 경우도 있습니다.

 

 

 

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