전세권 - 아파트부동산 전세권설정과 전세계약 법률상담

 

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전세권이란?
전세권이란 전세금을 내고 다른 사람의 부동산을 일정 기간 사용한 후에, 부동산을 반환할 때 전세금 또한 반환 받는 권리입니다. 전세권자는 전세금 반환에 대해 다른 채권자보다 먼저 변제 받을 권리를 가집니다. 대한민국 현행 민법상 전세권은 등기를 한 것에 한정하며, 등기를 하지 않은 것 즉, 채권적 전세권은 민법상 임차권으로 임대차계약에 따른 규정이지만 미등기 전세권자는 주택임대차보호법에 의해 보호를 받습니다. 전세권의 존속기간은 10년을 넘기면 안 되며, 당사자끼리 계약한 기간이 10년을 넘기면 이를 10년으로 단축해야 합니다. 기간을 갱신할 때에는 갱신한 날로부터 10년을 넘기면 안 됩니다. 건물의 전세권 설정은 그 건물의 소유를 목적으로 지상권이나 임차권에 미치게 됩니다. 이 때 전세권 설정을 하는 사람은 전세권자의 동의가 이루어지지 않은 채 임차권이나 지상권을 소멸하지 못합니다. 대지 및 건물이 같은 소유자일 경우에 건물에 전세권 설정을 할 경우에는, 대지소유권의 특별승계인이 전세권 설정하는 사람에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 하지만 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 결정하며, 대지소유자는 다른 사람에게 대지를 임대 및 지상권이나 전세권 설정 등을 하지 못합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전세권계약, 부동산전세권
전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보 제공할 수 있습니다. 존속기간 안에 다른 사람에게 임대 또한 가능합니다. 하지만 특별 약정으로 전세를 계약할 때 이를 금지하면 위의 사항을 이행할 수 없습니다. 전세권 양수인은 전세권 설정을 한 자에 관하여 전세권 양도인과 같은 권리가 있습니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하며, 관리 및 수선을 할 의무를 가지지만 목적물을 개량하기 위해 드는 비용 및 기타 돈에 대해서는 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 소유자의 선택에 따라 지출 금액의 상환 청구가 가능합니다. 전세권자가 전세계약을 정한 법에 따라 사용하지 않았을 때에는 전세권 설정을 한 사람이 전세권이 소멸 청구가 가능하며, 원상회복이나 손해배상청구를 할 수 있습니다. 전세권 존속기간을 정하지 않았을 경우에는 각 당사자가 상대방에 관하여 전세권 소멸 통지가 가능하며, 상대방이 통지를 받은 때로부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸됩니다. 전세권 존속기간이 끝났을 때 전세권자는 목적물(건물, 부동산, 아파트 등)을 원상회복해야 하고, 목적물에 부속시킨 물건은 수거가 가능합니다. 하지만 전세권 설정을 한 사람이 부속물의 매수를 청구하면 타당한 이유가 없이 거절이 불가하지만, 부속물건이 전세권을 설정한 사람의 동의를 구해 부속시킨 것이면 전세권자는 부속물 매수의 청구가 가능합니다.

 

 

 

 

전세권설정
전세권을 설정할 때에는 임대인과 임차인이 임대차 계약에 따라, 당사자들끼리 합의를 하여 전세권 설정을 합니다. 등기를 해야 그 효력이 발생한다는 점을 명심해야 합니다. 또한 임차인은 임대인의 허락 없이 강제로 전세권 설정을 할 수 없으며, 임차인이 전세권 설정이 ‘확정일자’와 ‘입부 및 전입신고’의 요건을 갖는 것과 비슷한 효력을 지닙니다. 확정일자는 해당 날짜에 임대차 계약서가 있다는 것을 증명하기 위한 공신력을 갖는 기관이 계약서에 도장을 찍고 확정일자부의 번호로 계약서에 적는 것을 뜻합니다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 허가 없이 전세권 양도가 불가합니다. 하지만 확정일자만 받는 때에는 양도를 함에 있어 꼭 임대인의 동의를 구해야 합니다. 전세권 설정은 임대인의 협조 없이는 할 수 없으며, 확정일자는 받는 것은 비용이 들 수 있습니다. 하지만 확정일자는 동사무소에서 계약서가 있을 때 적은 비용으로 받을 수 있습니다. 확정일자는 주택임대차보호법의 보호를 받고 날짜는 받는 것 이외에도 전입신고 및 실제거주지가 요건이지만, 전세권은 등기 설정이 되면 우선순위 보호를 받을 수 있습니다.

** 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금 반환을 안 한다면, 확정일자를 갖춘 임차인이 별로의 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승고판결을 받아 강제집행 신청을 해야 합니다. 하지만 전세권 설정 등기를 해 둔 임차인은 따로 판결절차를 거치지 않아도 직접 경매를 신청할 수 있습니다.

 

 

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