보증금 받지 못했을 때 월임료 내야할까? - 임대차계약 보증금 임대료지급 법률상담

 

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Q. 질문

저는 갑으로부터 갑소유의 건물을 계약기간 2년, 임차보증금 5,000만원, 월임료 금 30만원으로 임차하여 약국을 운영하여 왔는데, 계약기간이 만료되어 갑에게 보증금을 돌려달라고 요구하였습니다. 그런데 갑은 새로운 임차인을 구한 후에야 보증금을 돌려준다면서 계속 미루고 있습니다. 저로서는 보증금을 받을 때까지 먼저 나갈 수는 없는 입장인데, 이렇게 임대인이 보증금을 주지 않아서 어쩔 수 없이 그대로 있어야 하는 경우에도 제가 계속 월임료를 내야 하는 것인가요?

 

 

 

 

 

A. 답변

본래 임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 임차인에게 그 동안 밀린 임료 및 임대차기간 중에 발생한 손해를 공제한 임차보증금을 반환하여야 하며, 이는 동시에 이루어져야 합니다. 판례도 "임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면, 임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다."라고 하였습니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결).

따라서 귀하께서는 임차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물의 반환을 거부할 수 있고, 귀하의 점유를 불법점유라고 할 수도 없습니다.

 

그러나 그렇다고 해서 귀하가 무상으로 임차목적물을 점유할 수 있는 것은 아닙니다. 즉 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것입니다.

따라서 귀하가 보증금을 반환받지 못하여 어쩔 수 없이 그 자리에서 약국영업을 계속하는 경우에도 임대인에게 약정한 월임료 상당의 금액은 부당이득으로서 지급하여야 합니다.

 

다만 "법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 '이득'이라 함은 '실질적인 이익'을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없습니다. 따라서 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결).

결론적으로 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나, 갑이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월임료 상당액을 갑에게 지급할 수밖에 없으나, 계약기간만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면 부당이득을 취한 바가 없어 월임료 상당액을 지급할 의무가 없고 임차보증금에서 공제당하지도 않을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

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