주택임대차보호법 - 임대차계약 및 상가건물임대차 법률상담

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주택임대차보호법 - 임대차계약 및 상가건물임대차 법률상담

 

 

주택임대차보호법

주택임대차보호법은 민법의 전세권, 임대차계약 규정과 관련해 현실적으로 유리된 부분이 있어, 상대적으로 낮은 위치에 있는 임차권자의 권리를 보호하기 위해 제정된 법입니다. 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택인도 및 주민등록을 했을 경우에 다음날부터 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 주택인도와 함께 주민등록을 끝낸 후에 임대차계약증서의 확정일자를 확립한 임차인은 민사집행법에 의하여 경매나 국세징수법 공매를 할 때에, 대지를 포함한 임차주택 환가대금으로부터 후순위권자나 다른 채권자보다 먼저 보증금 변제 권리가 있습니다.

임대 기간을 정하지 않았다거나 2년 미만으로 정했을 때에는 임대차가 기간을 2년으로 보되, 2년 미만으로 정했을 시 그것이 유효하다는 것을 주장함으로써 임대를 종결시킬 수 있습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임차인에게 갱신거절에 대한 의사를 안 하거나, 계약조건을 변경하지 않을 시 갱신하지 않겠다는 의사를 안 한다면 기간이 종료되기 전에 임대차와 같은 조건으로 재계약을 한 것으로 봅니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 못 받은 임차인은 임대인과의 전달 없이 임차주택의 관할법원에 단독으로 임차권등기명령신청이 가능합니다. 임차인이 임차권등기를 하고 이사를 간다거나 주민등록을 옮겨도 원래 가지고 있던 대항력 및 우선변제권은 유지됩니다. 또한 임차인은 임차권등기명령 신청과 관련하여 들었던 비용에 관해 임대인에게 청구가 가능하며, 주택임대차보호법은 강행규정으로써 이에 위반하는 임대차 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력을 갖지 않습니다.

 

 

임대차보호법

 

 

 

상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 대하여 국민경제생활의 안정과 보장을 위한 법을 말합니다. 부동산업자 혹은 건물 주인들의 횡포로 인해 피해를 입는 영세상인들, 임차인들의 권리보호와 함께 임대료의 과도한 인상을 방지하기 위함입니다. 상가건물임대차보호법은 임대차에게 적용되며, 대통령령에 의한 보증금 즉, 서울 3억 원 및 수도권 과밀억제권역 2억 5천 만 원, 광역시를 비롯해 수도권 과밀억제권역이 아닌 곳 - 인천, 안산, 용인, 김포, 광주는 1억 8천 만 원, 그 외에는 1억 5천 만 원을 초과하는 것은 제외됩니다.

임대인은 임차인이 기간 만료 6개월~1개월 전 사이에 계약갱신요구에 대하여 그렇다할 사유가 없다면 거절할 수 없습니다. 계약갱신 요구는 기존 임대차 기간과 함께 5년을 넘지 않는 범위 안에서 행사가 가능합니다. 차임이나 보증금이 임차건물에 대하여 조세 및 공과금, 기타 증감이나 경제상황을 비롯해 어렵게 된 경우에는, 당사자들이 증감을 요구할 수 있습니다. 보증금을 월차임으로 변경할 때에는 금액에 대하여 은행법을 통해 대출 금리나 해당 지역의 권세, 경제력 등을 고려해 대통령령에 따른 비율에 곱한 월차임 범위를 넘을 수 없습니다.

임대건물 가액에 대하여 1/3 내에서 임차인은 보증금의 일정 금액을 기타 담보 보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 상가임대차보호법을 위반한 약정으로는 임차인에게 불리한 것은 효력을 갖지 못하며, 목적건물 등기가 없는 전세계약은 상가임대차보호법을 따르도록 합니다.

 

 

상가임대차보호법, 계약기간과 보증금

 

 

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